بازی دو سر برد صندوق املاک و مستغلات
علیرضا تاجبر / کارشناس بازار سرمایه
در تمام بازارهای مالی دنیا ابزارهایی داریم که سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذار با استفاده از این ابزارها می‌تواند در دارایی‌های سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌ای و بازار زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کند.
بحث ایجاد ابزار مالی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌‌‌‌‌‌‌‌های ساختمانی و مسکن از تقریبا 10 سال‌قبل آغاز شده بود، منتها به دلیل بوروکراسی که در صندوق‌های زمین و ساختمان پیش‌بینی شده بود این صندوق‌ها با استقبال مواجه نشد، ارکان اجرایی این صندوق‌ها خیلی زیاد بود و به همین دلیل ما تا همین مدت اخیر دیگر شاهد حضور صندوق زمین و ساختمان موفقی در بازار سرمایه نبودیم. این موضوع درسی برای ایجاد یک بازار جدید به‌نام صندوق املاک و مستغلات بورس شد که در یک‌سری دارایی غیرمولد تجمیع می‌شود و سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذار قادر خواهد بود به سرمایه‌گذاری و خرید متری ساختمان اقدام کند.
ایجاد صندوق املاک و مستغلات به‌نظر من اقدام بسیار مثبتی است؛ چراکه از یک‌سو بسیاری از املاک و مستغلاتی که پیش‌‌‌‌‌‌‌‌تر از این استفاده خاصی از آن نمی‌‌‌‌‌‌‌‌شد و بازدهی خاصی نداشتند از این طریق وارد بازار سرمایه شده و نسبت به‌فروششان اقدام می‌شود و از سوی دیگر خیلی از سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاران که قادر به خرید مسکن به‌طور کامل نیستند، اینجا می‌توانند از بازدهی بازار مسکن بهره‌‌‌‌‌‌‌‌مند شوند و با خرید متری مسکن یا بخشی از یک ملک می‌توانند از این بازار منتفع شوند. جای این ابزار در بازار سرمایه خالی بود و در حال‌حاضر با ایجاد صندوق املاک و مستغلات نقطه‌عطفی در این موضوع پیش‌آمده و امیدوارم با استقبال مضاعف سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاران نیز مواجه شود.
پیش از این و در نبود صندوق املاک و مستغلات، صندوق ساختمان به‌صورت پروژه‌‌‌‌‌‌‌‌محور فعال بود، مردم پول خود را در این صندوق تجمیع می‌کردند تا پول‌های تجمیع شده صرف یک پروژه ساختمانی شود. روی کاغذ ابزار خیلی خوبی برای تکمیل ده‌‌‌‌‌‌‌‌ها پروژه ساختمانی نیمه‌‌‌‌‌‌‌‌کاره که صرفا باعث دپوی مصالح ساختمانی و عدم‌توزیع ملی شده بود، اما بوروکراسی پیش‌بینی شده در این صندوق‌ها زیاد بود و انواع رکن‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که داشتند مانند رکن مدیر، اجرایی و... باعث شد تجربه موفقی را در این‌خصوص نداشته باشیم. صندوق املاک و مستغلات؛ صندوق دیگری است که املاک و مستغلات ساخته‌شده وارد آن می‌شود و سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذار قادر به خرید یا سرمایه‌گذاری در بخشی از یک ملک یا به‌صورت قسطی خرید یک ملک است و از این جهت به‌نظر می‌آید با صندوق ساختمان که پیش از این در بازار وجود داشت و موفق نبود، خیلی متفاوت است و به‌نظرم این ابزار می‌تواند در بازار سرمایه موفق باشد.
به‌طور کلی در صندوق‌ها سازوکار به این‌صورت است که وجوه خرد جمع می‌شود، وجوه جمع‌‌‌‌‌‌‌‌آوری شده یک کاسه و صرف خرید یک دارایی می‌شود، این دارایی می‌تواند سهام باشد که تبدیل می‌شود به صندوق سهامی، می‌تواند صندوق اوراق با درآمد ثابت باشد و می‌تواند یک پروژه باشد. حالا تنها تفاوتی که ایجادشده این است که در این صندوق املاک و مستغلات دارایی پایه است.
در چنین صندوقی وجوه خرد از سمت کسانی که نمی‌توانند مستقیما وارد بازار ملک شوند یا سرمایه آنها کمتر از مقداری است که خود ملکی بخرند، جمع شده و صرف خرید املاک مازاد می‌شود با این تفاوت که در خارج از بازار سرمایه برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک شما باید یک ملک کامل را بخرید و مطمئنا باید برای شروع سرمایه‌گذاری، چند میلیارد‌تومان سرمایه داشته باشید اما در صندوق املاک و مستغلات چون وجوه خرد یک کاسه می‌شود شما با هر مبلغی می‌‌‌‌‌‌‌‌توانید در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنید و از رشد احتمالی بازار مسکن منتفع شوید، بنابراین اگر سرمایه‌گذاری پیش‌بینی می‌کند که در بازار مسکن بازدهی مثبتی در انتظار اوست، لازم نیست چند میلیارد‌تومان سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار مسکن داشته باشد و می‌تواند با چند‌میلیون‌تومان نیز وارد این صندوق‌ها شده و وجوه خود را صرف سرمایه‌گذاری در بازار املاک کند.
این ابزار چندین سال است که در دنیا طراحی شده تا کسانی که می‌خواهند با وجوه خرد وارد بازار مسکن شوند، از طریق این صندوق‌ها نسبت به این امر اقدام می‌کنند. این موضوع یک تجربه جهانی موفق است و در بازار سرمایه کشور ما جای آن نیز خالی بود. اما علاوه‌بر این، جای صندوق‌های دیگری نیز در کشور خالی است. ما در کشور از یک طرف حجم بالایی از نقدینگی داریم؛ نقدینگی که در بانک‌ها با نرخی پایین‌تر از تورم بازدهی می‌گیرد. از طرف دیگر نیز با حجم انبوهی از پروژه‌‌‌‌‌‌‌‌های عمرانی و صنعتی مواجهیم که بعضا تا 80درصد پیشرفت دارند اما به دلایل مختلف متوقف مانده‌‌‌‌‌‌‌‌اند، اگر قصد ثروت‌‌‌‌‌‌‌‌آفرینی داریم باید ارتباطی بین حجم نقدینگی راکد و پروژه‌‌‌‌‌‌‌‌های نیمه‌تمام ایجاد کنیم و بهترین گزینه «صندوق پروژه» است.
از طرف دیگر ما در بازار ارز هم شاهد نوسان‌ها و ناهنجاری‌‌‌‌‌‌‌‌هایی هستیم و «صندوق سرمایه‌گذاری در ارز» می‌تواند خیلی از این نوسان‌های را حل کند، البته به شرطی که بانک‌مرکزی با بازار سرمایه هماهنگ باشد و نسبت به ایجاد این صندوق نظر موافقی داشته باشد و ابزارهای ارزی ما نیز کامل باشد، این دو صندوق می‌توانند در آینده در دستور کار بازار سهام قرار گیرند. درخصوص وضعیت فعلی بازار سرمایه نیز باید گفت علت مثبت‌شدن بازار در روزهای اخیر و پیش‌بینی مثبت‌ماندن بازار برای روزهای آینده این است که سهام به کف قیمتی خود رسیده و فاصله شاخص با ایندکس دلار به بالاترین میزان خود رسیده است.
شاخص بورس همیشه خود را با نرخ دلار منطبق کرده و فقط وقفه زمانی در این بین حاکم بوده‌است.به‌نظرم شرایط تورمی، افزایش نرخ ارز و کاهش محسوس P/ E شرکت‌ها بازار سهام را جذاب کرده و از آن طرف تورم باعث‌شده حباب‌‌‌‌‌‌‌‌های بزرگی را در بازارهای موازی از جمله بازارهای کالایی و خودرو شاهد باشیم و طبیعی است که شاهد اقبال سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاران به سمت بازار سهام باشیم. این اقبال در هر صورت اتفاق می‌‌‌‌‌‌‌‌افتاد و با ورود پول حقیقی که در 10 روز اخیر شاهد آن بودیم، این روند به‌تدریج ادامه خواهد داشت.
برای ارائه نظر خود وارد حساب کاربری خود شوید
نظرات